Les demandes de valeurs foncières (DVF) publient, pour chaque mutation immobilière enregistrée par l’administration fiscale, le prix, la date, la nature de la vente, la commune et les biens concernés. Nous avons lu le fichier départemental des Alpes-Maritimes pour les mutations datées de 2025, dans sa version géolocalisée mise à disposition par Etalab et connue au 18 mai 2026. Ce fichier ne donne pas directement « le prix de l’immobilier » : il faut choisir ce que l’on compte, et le dire. Nous avons retenu une définition volontairement étroite — des ventes résidentielles ordinaires et simples — et nous en décrivons les résultats et les limites, sans estimation, sans commune, sans tendance.
Combien de ventes retenues, et pourquoi pas toutes les mutations ?
Le fichier compte 86 929 lignes : une ligne par bien ou parcelle d’une mutation, pas une ligne par vente. Regroupées par disposition — l’unité de la vente dans DVF —, elles forment 34 675 dispositions. Nous n’en retenons que 23 795, soit 68,6 % : celles qui sont des ventes au sens strict (ni vente en l’état futur d’achèvement, ni adjudication, ni échange) et qui portent sur un seul logement — un appartement ou une maison —, éventuellement accompagné de dépendances. Les 10 880 autres sont écartées pour un motif unique chacune : 7 135 ne comportent aucun logement (parkings, caves ou terrains vendus seuls, locaux), 2 324 ne sont pas des ventes ordinaires, 1 109 portent sur plusieurs logements à la fois, 301 comprennent un local commercial ou une parcelle dont la part de prix ne peut pas être isolée, et quelques cas résiduels sont ambigus, sans valeur foncière exploitable ou au-dessus du plafond documenté de 100 000 €/m² que retient aussi l’explorateur DVF national (11 au total). Une vente de plusieurs logements n’est pas répartie artificiellement entre eux : elle est simplement hors champ.
Quel prix médian au m² pour les appartements ?
4 853 €/m², sur 20 073 ventes d’appartements retenues — soit 84,4 % des ventes retenues. Pour chaque vente, le prix au m² est la valeur foncière de la disposition divisée par la surface réelle bâtie de l’appartement, la surface que publie DVF et qu’utilise l’explorateur national, distincte de la surface Carrez. La médiane est ensuite calculée sur ces 20 073 valeurs individuelles triées : la moitié des ventes retenues sont au-dessous, la moitié au-dessus. Le plafond de 100 000 €/m² n’écarte qu’une seule vente et ne change pas la médiane (valeur exacte 4 852,94 €/m², avec ou sans plafond).
Et pour les maisons ?
5 436 €/m², sur 3 722 ventes de maisons retenues (15,6 % des ventes retenues), avec la même formule : valeur foncière de la vente divisée par la surface réelle bâtie de la maison. Le plafond de 100 000 €/m² écarte 3 ventes ; sans lui, la médiane serait de 5 440,00 €/m² au lieu de 5 435,93 €/m², soit 4,07 €/m² d’écart (0,07 %) : le résultat ne dépend pas de ce choix. Point important pour les maisons : 1 213 des 3 722 ventes retenues (32,6 %) comprennent du terrain situé sur une ou plusieurs parcelles supplémentaires. Sa valeur est dans le prix global, mais pas dans la surface au dénominateur.
| Ensemble | Ventes retenues | Prix médian au m² | Médiane sans plafond | Ventes écartées par le plafond |
|---|---|---|---|---|
| Appartements | 20 073 | 4 853 €/m² | 4 853 €/m² | 1 |
| Maisons | 3 722 | 5 436 €/m² | 5 440 €/m² | 3 |
Ce que le prix au m² inclut — et ce qu’il n’inclut pas
C’est la nuance la plus importante de ce tableau. 17 044 des 23 795 ventes retenues, soit 71,6 %, comprennent au moins une dépendance — une cave, un parking, un garage — vendue avec le logement. La méthode conserve ces ventes, parce qu’elles restent des ventes d’un seul logement ; mais la valeur foncière est celle de l’ensemble, tandis que la surface au dénominateur est celle du seul logement principal. Le prix au m² obtenu n’est donc pas nécessairement le prix du logement hors parking ou cave. La même réserve vaut, pour les maisons, pour le terrain vendu sur d’autres parcelles. Nous n’avons pas cherché à retrancher une valeur de dépendance ou de terrain : DVF ne la fournit pas, et l’inventer aurait remplacé une limite connue par un chiffre faux.
Pourquoi les deux médianes ne se comparent pas entre elles
La médiane des maisons et celle des appartements ne portent pas sur les mêmes biens, ni sur les mêmes lieux, ni sur les mêmes compositions de vente. Une maison vendue avec son jardin sur trois parcelles et un appartement vendu avec une cave n’ont pas le même rapport entre prix global et surface bâtie. En déduire qu’un type de logement « vaut plus » ou « vaut moins » au m² que l’autre serait une lecture fausse de deux statistiques construites séparément. Nous ne calculons donc aucun écart entre les deux, et nous n’en tirons aucune hiérarchie.
Une photographie au 18 mai 2026, pas un bilan définitif de 2025
Le fichier lu contient les mutations datées de 2025 connues à la date de sa publication. Les fichiers DVF sont mis à jour périodiquement et peuvent recevoir des transactions supplémentaires, ou des corrections, lors des publications suivantes. Les effectifs et les médianes de cet article décrivent donc l’état du fichier au 18 mai 2026 — identifié par son empreinte, que nous conservons avec la méthode —, et non un décompte définitif des ventes réalisées en 2025. Une lecture ultérieure du même millésime pourra différer légèrement ; ce ne serait pas une erreur, mais une autre photographie.
Pourquoi un prix médian ne dit rien de votre bien
La médiane est une valeur centrale : elle ne dit pas à quel point les ventes sont dispersées autour d’elle, et elles le sont beaucoup. Entre le littoral et l’arrière-pays, entre une commune et une autre, entre un rez-de-chaussée sur cour et un dernier étage, entre un bien rénové et un bien à reprendre, les prix au m² observés dans le fichier s’étalent sur plusieurs ordres de grandeur. Un prix médian départemental n’est donc ni une estimation, ni une référence de négociation pour un bien particulier ; cet article n’en propose aucune, et ne descend pas à l’échelle des communes.
Ce que ces données ne disent pas de votre crédit
- Le financement. DVF enregistre un prix de vente, pas la part financée à crédit, ni l’apport, ni la durée, ni le taux du prêt.
- Le coût total. Frais d’acquisition, travaux, charges et fiscalité n’y figurent pas.
- L’assurance du prêt. Rien dans ces tableaux ne renseigne le profil de l’emprunteur, la quotité assurée ou les garanties d’un contrat.
Et pour son assurance emprunteur ?
Le prix médian au m² du département n’entre pas dans le calcul d’une assurance de prêt. Ce qui compte, c’est le capital emprunté, la durée, la quotité assurée par emprunteur, l’âge et la situation de santé, puis les garanties réellement souscrites — décès, perte totale et irréversible d’autonomie, incapacité, invalidité — et leurs conditions. Nous expliquons comment lire et comparer ces garanties sur notre page assurance emprunteur, à l’échelle nationale : le département où se situe le bien n’y change rien.
